כל דירה מקבלת חדר מוגן משלה
בבניינים שנבנו לפני 1992 הדיירים יורדים בזמן אזעקה לחדר המדרגות או למקלט משותף – אם יש. הפתרון הקבוע הוא תוספת ממ"דים לבניין משותף: עמודת ממ"דים מבטון מזוין שנבנית בצמוד לחזית, על יסודות משותפים, כשבכל קומה נפתח פתח מתוך הדירה אל הממ"ד החדש. התוצאה היא חדר נוסף לכל דירה, מוגן בחירום ושימושי בשגרה.
מכיוון שהעבודה מתבצעת ברובה מחוץ לבניין, הדיירים ממשיכים לגור בבית לאורך כל הפרויקט. רק פתיחת הפתח והחיבור בכל דירה דורשים עבודה פנימית קצרה.
הסכמת הדיירים – מה החוק דורש
כדי לבנות ממ"דים בבית משותף נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות, לעומת רוב של 75% לפחות להרחבות בנייה רגילות. בבית משותף מורכב, שבו כמה מבנים או אגפים, הוצע תיקון שיאפשר לחשב את הרוב לפי האגף או המבנה בלבד. כדאי לבדוק את המצב החוקי העדכני לפני כינוס אסיפת דיירים.
שלבי הפרויקט בבניין
| שלב | מה קורה | משך משוער |
|---|---|---|
| היתכנות | סקר מבנה, מיקום העמודה, הערכת עלות | 1–2 שבועות |
| הסכמות | אסיפת דיירים וחתימות | משתנה |
| תכנון | אדריכלות, קונסטרוקציה, חשמל | 4–6 שבועות |
| אישורים | פיקוד העורף והוועדה המקומית | חודשים |
| ביצוע | יסודות, עמודה קומה אחר קומה, חיבורים | 3–5 חודשים |
| מסירה | גמר, מערכות ואישורים לכל דירה | 2–4 שבועות |
היתר לממ"ד בבניין משותף לוקח בדרך כלל יותר זמן מאשר בבית פרטי, משום שהתכנון מורכב יותר ולעיתים יש התנגדויות. לכן התחלה מוקדמת ותיאום טוב בין הדיירים הם קריטיים.
כמה עולה ממ"ד לדירה בבניין
לפי נתוני שוק שפורסמו, ממ"ד של 12 מ"ר בבניין משותף עולה כ-100–130 אלף ₪ לדירה – זול משמעותית מבית פרטי, משום שהיסודות, התבניות והניהול מתחלקים בין הדיירים. העלות למ"ר עומדת על כ-11 אלף ₪.
להערכה מותאמת – מחשבון מחיר בניית ממ"ד.
ממ"ד או ממ"ק?
בבניינים עם דירות קטנות, לעיתים אין מקום לממ"ד לכל דירה. במקרים כאלה אפשר לתכנן ממ"ק – מרחב מוגן קומתי שמשרת את כל דירות הקומה. מבחינה ביטחונית זהו פתרון מאושר, אך הוא לא מוסיף חדר לדירה ולכן תורם פחות לשווי הנכס. ההשוואה המלאה בעמוד מרחבים מוגנים למבנים.
הערך לדיירים
- ביטחון – מרחב מוגן בתוך הדירה, בלי לרוץ במדרגות.
- חדר נוסף – חדר ילדים, עבודה או אחסון.
- שווי נכס – דירה עם ממ"ד נמכרת ומושכרת בקלות רבה יותר.
- פטור מהיטל השבחה – ברוב המקרים תוספת ממ"ד פטורה מההיטל.
פרויקט התחדשות עירונית בדרך? ממ"ד הוא חלק בלתי נפרד מכל תוכנית כזו. ואם אתם גרים בבית צמוד קרקע – עברו לתוספת ממ"ד לבית קיים.
איך מחלקים את העלות בין הדיירים
בפרויקט של עמודת ממ"דים, העלויות המשותפות – יסודות, תכנון, פיגומים וניהול – מתחלקות בדרך כלל באופן שווה בין הדירות המשתתפות, ואילו עבודות הגמר הפנימיות של כל דירה משולמות על ידי בעליה. כך כל דייר יכול לבחור רמת גמר משלו בלי להשפיע על האחרים. אנחנו מכינים טבלת חלוקה שקופה שמוצגת בהסכם, כדי שלא יהיו אי-הבנות בהמשך.